Wirteverband Basel-Stadt

Rohbaumiete – was ist zu beachten?

Wichtige Punkte unbedingt im Mietvertrag regeln

Im Gesetz ist die Rohbaumiete nicht geregelt. Gerade in der Gastronomie spielt sie aber eine grosse Rolle. Nicht selten investieren Wirte mehrere hunderttausend Franken in den Aus- und Umbau ihres Restaurants. Damit es nicht zu einem bösen Erwachen kommt, müssen die wichtigsten Punkte im Mietvertrag geregelt werden. Gerade weil gesetzliche Regelungen fehlen, kommt es entscheidend auf den Wortlaut des Vertrages an.

Mietzins

Normalerweise ist die Sache einfach: der Vermieter überlässt dem Wirt ein Restaurant und der Wirt zahlt dafür einen Mietzins. Zum Mietbeginn und während der gesamten Mietdauer muss der Vermieter das Mietobjekt dafür in einem gebrauchsfähigen Zustand halten.

Genau umgekehrt ist die Situation bei der Rohbaumiete. Gebrauchsfähig wird das Restaurant erst, nachdem der Wirt die Geschäftsräumlichkeiten aus- oder umgebaut hat. Meistens übernimmt der Wirt den Innenausbau und entlastet den Vermieter von seiner Pflicht. Diesem Umstand muss bei der Bemessung des Mietzinses unbedingt Rechnung getragen werden.

Wie der Wirt für seine Investitionen entschädigt wird, kann frei vereinbart werden. Zu denken ist an eine effektive oder prozentuale Mietzinssenkung. Ebenso können dem Mieter auch die effektiven Kosten erstattet werden. Auf jeden Fall sollte im Mietvertrag erwähnt werden, dass es sich um eine Rohbaumiete handelt und dass diese die Grundlage für eine Mietzinsreduktion ist.

Findet sich im Mietvertrag keine Regelung für die Auslagen bei der Rohbaumiete, kann der Mieter allenfalls nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung vorgehen und den zuviel bezahlten Mietzins zurückfordern.

Mietzinsreduktionen für eine Rohbaumiete sind ausschliesslich bei Aus- und Umbauten möglich. Nach der bundesgerichtlichen Rechtssprechung darf der Mieter hingegen keine Renovationsarbeiten übernehmen, auch wenn im Gegenzug der Mietzins gesenkt wird. Sachmängel am Mietobjekt müssen immer durch den Vermieter behoben werden. Eine Gegenausnahme besteht dann, wenn Renovationsarbeiten als Grundlage für einen späteren Aus- oder Umbau dienen.

Ende des Mietvertrages

Wer ein Restaurant übernimmt, denkt nicht gerne über eine Betriebsaufgabe nach. Tatsache ist aber, dass im Gastgewerbe Mieterwechsel an der Tagesordnung sind. Bei einer Rohbaumiete stehen zusätzlich noch grosse Investitionen in Raum. Für Mieter gilt also auch hier, vorzusorgen und sich vertraglich abzusichern.

Endet ein Mietvertrag, übergibt der Mieter die Geschäftsräume wieder dem Vermieter. Er hinterlässt die Räumlichkeiten dabei so, wie er sie angetroffen hat und haftet nur für allfällige Schäden. Das Obligationenrecht kennt nur Spezialnormen für kleinere Änderungen und Erneuerungen.

Anders ist die Ausgangslage bei einer Rohbaumiete. Hier können die Geschäftsräume nicht ohne weiteres im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden. Schliesslich wurden sie für viel Geld aus- oder umgebaut. Um die Investitionen des Mieters zu schützen, müssen im Mietvertrag bestimmte Punkte geregelt werden. Einerseits das Recht auf den Ausbau des Rohbaus. Daneben der Verzicht auf eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und drittens die Entschädigung für den entstandenen Mehrwert.

Das Recht auf den Ausbau des Rohbaus

Das Obligationenrecht bestimmt, dass der Vermieter Erneuerungs-und Änderungswünschen des Mieters schriftlich zustimmen muss. Zwar findet dieser Absatz nach der herrschenden Lehre bei einer Rohbaumiete keine Anwendung.

Damit es am Ende eines Mietverhältnisses jedoch nicht zu Auseinandersetzungen kommt, sollte der Mieter dennoch nicht darauf verzichten, sich das Recht auf den Aus- und Umbau eines Rohbaues schriftlich zusichern zu lassen. Die Zustimmung des Vermieters kann mittels einer Klausel im Mietvertrag eingebaut werden.

Verzicht auf eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

Bei Rohbau-Mietverträgen im Gastgewerbe finden sich immer wieder Bestimmungen, die den Wirt bei Mietende zu einem Rückbau verpflichten. Zum Teil ist dies auch bei einem vorzeitigen Mietende vorgesehen. Solche Rückbauten sind im klassischen Mietrecht zwar für kleinere Änderungen und Erneuerungen möglich, sofern sie schriftlich vereinbart wurden.

Bei einer Rohbaumiete werden solche Bestimmungen von mehreren Autoren hingegen als unzulässig oder gar nichtig beurteilt. Mieter sollten also keine Verträge mit Rückbauklauseln unterschreiben. Eine Ausnahme besteht einzig dann, wenn der Mieter für die Arbeiten angemessen entschädigt wird oder der Vermieter ganz die Kosten übernimmt, wobei auch hier keine eigentlichen Renovationsarbeiten übernommen werden dürften.

Entschädigung für den Mehrwert

Gastwirte investieren oft kräftig in den Aus- oder Umbau ihres Lokals. Häufig weisen die Mietobjekte bei Mietende dann einen Mehrwert auf. Diesen sollte sich der Mieter entschädigen lassen. Dafür braucht es eine vertragliche Grundlage.

Zwar sind Entschädigungen für Mehrwerte bei kleinen Änderungen und Erneuerungen auch im Mietrecht vorgesehen. Es handelt sich bei dieser Bestimmung jedoch nicht um zwingendes Recht, womit die Parteien die Entschädigung frei vereinbaren können.

Idealerweise lässt sich der Mieter eine Entschädigung für den eigentlichen Mehrwert zusichern. Anknüpfungspunkte können der Verkehrs-, der Ertrags- oder der Anlagewert sein. Nicht selten ist der Aus- oder Umbau jedoch stark auf ein bestimmtes Gastronomiekonzept ausgelegt. Je nach dem kann eine Entschädigung für den Mehrwert unangebracht sein, weil der Vermieter ohnehin schon Mühe hat, das Lokal weiter zu vermieten.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages

Sehr häufig werden im Gastgewerbe befristete Mietverträge über fünf Jahre abgeschlossen. Fast genau so häufig müssen Mietverträge wegen der wirtschaftlichen Situation vorzeitig aufgelöst werden oder auf einen Nachmieter überbunden werden. Dies ist ein Risiko, welches beim Vertragsabschluss beachtet werden sollte.

Möglich ist es zum Beispiel, die Entschädigung für den Mehrwert im Mietvertrag nach Mietdauer zu staffeln oder eine Restvergütung vorzusehen. Auf eine Pflicht zum Rückbau bei einem vorzeitigen Mieterwechsel sollte unbedingt verzichtet werden.

Unterhalt der Mietsache

Nach OR muss der Vermieter während des Mietverhältnisses für den Unterhalt der Sache aufkommen. Da bei einer Rohbaumiete der Mieter ohnehin den Aus- oder Umbau übernimmt, versuchen Vermieter oft, die Unterhaltspflicht vertraglich auf den Mieter zu überbinden. Eine solche Vereinbarung ist aber nichtig. Hatte der Mieter bereits Auslagen für den Unterhalt, kann er diese zurückfordern.


Zusammenfassung

Die Miete eines Restaurant im Rohbau birgt Chancen und Risiken. Um sich vertraglich abzusichern, müssen die folgenden Punkte vertraglich geregelt werden:
• Der Vermieter stimmt explizit dem Recht auf einen Aus- oder Umbau zu.
• Der Mietzins wird bei einer Rohbaumiete angemessen gesenkt.
• Eine Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wird wegbedungen.
• Eine Entschädigung für den entstandenen Mehrwert bei Mietende ist vorgesehen.
• Der Mieter wird nicht verpflichtet, den Unterhalt für das Mietobjekt zu übernehmen.


Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse

• GastroSuisse
• Wie man ein Senkungsbegehren stellt
• Untermiete ohne Erlaubnis