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20.06.2006
Untermiete ohne Erlaubnis
Was Vermieter unternehmen können
Bestimmungen in Mietverträgen, wonach Untermiete verboten ist, sind ungültig. Gemäss Obligationenrecht darf ein Mieter ganz oder teilweise untervermieten. Er benötigt dazu aber das Einverständnis seines Vermieters. Dieser kann seine Zustimmung nur aus ganz bestimmten Gründen verweigern.
Grund 1: Der Mieter weigert sich, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben. Die Auskunftspflicht bezieht sich auf den Mietzins und bedeutsame Klauseln des Untermietvertrages, wie die Person des Untermieters, den Verwendungszweck oder die Dauer. Der Vermieter kann eine Kopie des Untermietvertrags verlangen!
Grund 2: Die Bedingungen der Untermiete sind missbräuchlich, z.B. wegen zu hohem Untermietzins. Die herrschende Lehre lässt eine Marge von 30% zu. Der Untermieter darf nicht erheblich schlechter gestellt sein, ohne dass dies durch Leistungen des Mieters gerechtfertigt wäre.
Grund 3: Dem Vermieter entstehen wesentliche Nachteile, z.B. weil er oder ein Mitmieter konkurriert werden könnten. Untermieter haben den Anforderungen des Hauptmietvertrags zu entsprechen. Auch moralische Überlegungen können eine Rolle spielen, wenn das Mietobjekt zu einer widerrechtlichen oder unsittlichen Tätigkeit gebraucht werden soll.
Obwohl vom Gesetz nicht verlangt, holt sich der Mieter die Zustimmung des Vermieters aus Beweisgründen am besten schriftlich ein. Ist nichts anderes vorgesehen, geht man bei Geschäftsmieten von einer Bedenkfrist von vier Wochen aus. In dieser Zeit muss der Vermieter reagieren. Tut er dies nicht, darf der Mieter stillschweigende Zustimmung annehmen. Das gilt auch, wenn der Mieter die Zustimmung nicht einholte, der Vermieter jedoch vom Untermietverhältnis wusste, ohne etwas dagegen zu unternehmen.
Stellt der Vermieter nachträglich fest, dass ein Weigerungsgrund neu vorliegt, kann er seine Zustimmung mit amtlichem Formular zurückziehen. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zu Recht und vermietet der Mieter das Objekt trotzdem, darf der Vermieter ihm nach einer schriftlichen Verwarnung ausserordentlich kündigen und Schadenersatz verlangen. Sofern keine schwerwiegenden Gründe eine fristlose Kündigung rechtfertigen, gilt eine Frist von 30 Tagen auf Ende Monat.
Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse
Dossier: Mietrecht
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