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27.05.2021

Verborgene Tücken

Was ist bei der Rückgabe des Mietobjektes zu beachten?

Gerade bei der Rückgabe von gastgewerblichen Mietobjekten verbergen sich mehrere Tücken. Nachfolgend sollen Mieter betreffend die Rückgabe des Mietobjektes sensibilisiert werden.

Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache dem Vermieter zurückgeben. Er hat das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Der Mieter ist somit berechtigt, das Restaurant/Bar ihrem Zweck nach zu nutzen und haftet bei seinem Auszug nur für den vertragswidrigen bzw. unsorgfältigen Gebrauch. Für den ausziehenden Mieter ergeben sich somit folgende Pflichten:

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes: Der ursprüngliche Zustand muss nur dann wiederhergestellt werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde oder der Mieter die Erneuerungen und/oder Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters ausgeführt hat (Art. 260a Abs. 2 OR).

Reinigungsarbeiten und kleine Reparaturen vornehmen: Der Mieter hat grundsätzlich während des ganzen Mietverhältnisses die kleinen, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen vorzunehmen. Sämtliche Arbeiten, die von einer Fachperson ausgeführt werden müssen (unabhängig von den Kosten), fallen nicht unter den „kleinen Unterhalt“ und sind entsprechend vom Vermieter zu übernehmen.

Bei der Reparatur technischer Geräte ist in der Regel eine Fachperson beizuziehen, weshalb diese grundsätzlich zulasten des Vermieters gehen. Ein besonderes Augenmerk ist sodann auf die Serviceverträge zu richten. Verlangt der Vermieter am Ende der Mietdauer, dass die technischen Geräte von einer Fachperson auf Schäden hin überprüft werden müssen, ist dies unzulässig.

Behebung der Mängel aus ausserordentlicher Abnutzung: Es sind nur diejenigen Schäden zu beheben, die nicht auf den normalen Gebrauch des Restaurants/Bar zurückzuführen sind. Im konkreten Fall kann die Einordnung unter Umständen schwierig sein, weshalb bei Uneinigkeit mit dem Vermieter der nachfolgende Abschnitt (Rückgabeprotokoll) zu beachten ist. Verfügt der Mieter sodann über eine Haft-pflichtversicherung, sollte er die Schäden umgehend anmelden.

Rückgabeprotokoll

Bei der Rückgabe des Mietobjektes füllt der Vermieter in der Regel ein Abgabeprotokoll aus. In diesem Protokoll werden die Beschädigungen und Mängel im Mietobjekt notiert. Gleichzeitig wird festgehalten, welche dieser Schäden der Mieter zu bezahlen hat. Es ist somit wichtig, dass der Mieter das Protokoll gründlich prüft und es nur unterzeichnet, wenn er damit einverstanden ist. Er kann sich dabei ruhig Zeit lassen.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, das Rückgabeprotokoll zu unterzeichnen. Sollen dem Mieter etwa Kosten auferlegt werden, die er seiner Meinung nach nicht zu verantworten hat oder zulasten des Vermieters gehen, sollte die Unterschrift verweigert oder zumindest ein Vorbehalt angebracht werden. Wurde das Protokoll dennoch vorbehaltlos unterzeichnet und stellt sich im Nachhinein heraus, dass das Protokoll nicht den Tatsachen entspricht, hat der Mieter sofort zu reagieren und beim Vermieter schriftlich zu intervenieren.

Umfang der Haftung des Mieters

Schliesslich stellt sich die Frage, in welchem Umfang der Mieter für einen Mangel aus ausserordentlicher Abnutzung haftet. Der Vermieter kann nicht den Neuwert der Einrichtung in Rechnung stellen, sondern hat den Zeitwert zu berücksichtigen. Hat bspw. der Mieter den Herd beschädigt, darf der Vermieter ihm nicht den Wert eines neuen Herdes in Rechnung stellen, sondern hat er nur Anspruch auf den Gebrauchswert der alten Einrichtung minus Altersabzug entsprechend der Lebensdauer eines Kochherdes. Bei Restaurantbetrieben erfolgt sodann eine Reduktion der Lebensdauer von 50%.

Grundsätzlich ist nun der Vermieter am Zug. Wurde das Rückgabeprotokoll vom Mieter nicht unterzeichnet, hat der Vermieter dem Mieter innert weniger Tage (ca. 2 bis 3 Tagen) eine Mängelrüge zuzustellen; vorbehalten bleiben verdeckte Mängel.

Versäumt der Vermieter, dem Mieter die Mängel umgehend zu melden, verwirkt er seine diesbezüglichen Ansprüche. Sollte es dennoch zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen, hat dieser seinen Anspruch innert einem Jahr geltend zu machen, andernfalls die Mietkaution dem Mieter auszuzahlen ist. Sollte der Mieter die Kaution innerhalb dieses Jahres beanspruchen wollen und ist eine Einigung mit dem Vermieter nicht möglich, ist die hierfür zuständige Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen anzurufen.

Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse


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