Wirteverband Basel-Stadt

Hoteliers werden sich wärmer anziehen müssen

Neueröffnungen rütteln bestehende Betriebe durch

Daniel Stocker, Colliers International

Daniel Stocker, Colliers International

Der Schweizer Hotellandschaft stehen wegweisende Entwicklungen bevor. Projekte von Basel über Bern bis Davos mit einem Hot(el) Spot um den Flughafen Zürich werden bestehende Betriebe durchrütteln. Und dies in einer Phase mit starkem Franken und ungewissen Wirtschaftsaussichten.

Noch vor wenigen Jahren wurde die Hotelbranche mit erfreulichen Prognosen konfrontiert. Gemäss der Studie "Zürcher Hotellerie 2030" im Auftrag des Zürcher Hotelier-Vereins aus dem Jahre 2009 wird die Nachfrage nach Hotelübernachtungen in der Destination Zürich wesentlich ansteigen. Der Bericht geht von 2.35 Millionen zusätzlichen Übernachtungen bis ins Jahr 2030 aus.

Bei einem angenommenen Doppelbelegungsfaktor von 1.4 pro Zimmer, einer Auslastung von 70% und einer durchschnittlichen Hotelgrösse mit 150 Zimmern entspricht dies über 40 zusätzlich notwendigen Betrieben innerhalb der Destination Zürich.

Das grösste Wachstum wird in der Nähe des Flughafens und für 1- und 2-Sterne-Hotels erwartet, konkret würden laut der Studie in diesem Segment weitere 23 Betriebe benötigt. Umgekehrt dürften drei zusätzliche 5-Sterne-Hotels bereits die Marktbedürfnisse in der obersten Kategorie decken. Ob die Ergebnisse der Studie, welche durch das ITW der Hochschule Luzern erstellt wurden, unter den heutigen Rahmenbedingungen gleich ausfallen würden, ist zumindest fraglich.

Hot Spot Flughafen Zürich

Was nicht in Frage steht, ist die bereits eingesetzte Expansion von Hotelbetrieben. Der Bau eines 4-Sterne-Airporthotels für die Dorint-Kette hat vor kurzem an der Riethofstrasse in Glattbrugg begonnen. Im Frühjahr 2014 sollen 320 Zimmer für Gäste zur Verfügung stehen. Zeitlich parallel dazu und direkt vis-à-vis wird ein Ibis-Budget-Hotel mit 240 Zimmern gebaut.

Ebenfalls 2014 wird im Glattpark das 5-Sterne-Haus Kameha Grand mit 245 Zimmern eröffnen. Räumlich am nächsten bei den Terminals wird ab 2017 die Hotelkette Hyatt im Circle 550 Zimmer im 3- und 5-Sterne-Segment anbieten. Summa summarum sind dies über 1300 neue Zimmer im direkten Einzugsgebiet des Flughafens.

Nicht zu vergessen sind vor kurzem eröffnete Hotels wie beispielsweise das Radisson Blu am Flughafen (5-Sterne, 330 Zimmer). Die Wachstumsmöglichkeiten des Flughafens Zürich bzw. der Flugbewegungen sind jedoch begrenzt, und auch die Nachfrage von Firmen hat in den letzten Monaten merklich nachgelassen. Unter den derzeitigen Vorzeichen werden einige bestehende Häuser Federn lassen müssen.

Dennoch entsteht eine Vielzahl weiterer Hotels im erweiterten Umkreis des Flughafens und der Stadt Zürich. Geplant oder bereits im Bau sind Betriebe in Affoltern am Albis (Holiday Inn Express), Horgen (Meilenwerk), Schlieren (Geistlich-Areal), Schwerzenbach, Wetzikon (unter anderem Elefant) und Zürich (25hours, Razzia, Sheraton, Kongresshaus). Alles in allem werden bis 2015 rund 1700 neue Zimmer im Kanton Zürich gebaut, bis zu 1700 weitere Zimmer können bis 2018 dazukommen.

Verdrängungskampf in Basel

Im Basler Hotelmarkt wird gar von einem Verdrängungskampf gesprochen. Das Hotel Europe wird bis Anfang 2014 komfortabel umgebaut, dadurch reduziert sich die Zimmerzahl von 158 auf 141 Einheiten. Aus demselben Grund wird sich beim Hotel St. Gotthard am Bahnhof die Zimmerzahl von 95 auf 87 verringern. Die 4-Sterne-Hotels Euler und Radisson haben ihre Erneuerungen bereits hinter sich.

Damit rüsten sich die Basler Hoteliers gegen die neue Konkurrenz im Gebiet Grosspeter. Dort sind ein 4-Sterne Novotel mit 145 Zimmern, ein 2-Sterne Ibis Budget mit 194 Zimmern sowie ein 3-Sterne-Hotel mit 150 Zimmern im Hochhaus der PSP Swiss Property geplant. 2014 werden also zusätzliche 489 Zimmer und rund 1000 Hotelbetten auf den Basler Markt gelangen. Zurzeit gibt es in Basel 3700 Zimmer und ca. 6200 Betten.

Das Basler Bau- und Verkehrsdepartements plant, bis 2017 einen neuen Standort zu finden, um seine Verwaltungseinheiten unter einem Dach zu haben. Damit würde das palastähnliche Gebäude Falkensteinerhof frei werden – für eine Umnutzung beispielsweise als 5-Sterne-Hotel.

In Bern wird durch den Umzug der Post nach Wankdorf-City der heutige Hauptsitz Schönburg für ein Hotel einer internationalen Topmarke frei. Ab 2017 können dort Hilton, Steigenberger, SAS Radisson oder Sheraton ihre Gäste in Empfang nehmen. Mit möglichen Betreibern soll bereits verhandelt werden. 200 Zimmer soll das 5-Sterne-Haus umfassen sowie zwei Restaurants und ein Fitness- und Wellnessbereich. Das 50-jährige Gebäude präsentiert sich in einem guten Zustand, deshalb wird es nicht einem Neubau weichen müssen.

In St. Gallen findet 2013 die Wiedereröffnung des 3-Sterne-Park Inn by Radisson (vormals Ekkehard) mit 100 Zimmern statt. Ein Jahr später soll bei der Olma Messe ein modernes 2-Sterne Express by Holiday Inn mit 150 Zimmern den Betrieb aufnehmen.

Bei vielen Projekten weht der Wind aus derselben Richtung. Moderne Hotels mit meist mehr als 100 Zimmern werden geschaffen, die sich entweder an Toplagen durch möglichst hohen Komfort und Luxus oder aber an nicht ganz so zentralen Standorten durch ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis auszeichnen.

Bereits ansässige Hotels versuchen konkurrenzfähig zu bleiben und erneuern ihre Immobilien, teilweise sogar auf Kosten einer reduzierten Zimmerzahl. Kleinbetriebe werden es zukünftig noch schwerer haben. Dennoch gibt es Ausnahmen. So sieht das Bauprojekt auf dem Thuner Schlossberg unter anderem im Bereich des alten Gefängnisses ein Hotel mit 15 Zimmern und einem kleinen Wellnessbereich vor.

Auch in Wintersportorten wird kräftig investiert

Doch nicht nur in den Städten wird aufgerüstet, auch im Alpenraum bestehen Projekte mit einem Investitionsvolumen von mehreren Milliarden Franken. Das Nobelhotel The Chedi in Andermatt wird Ende 2013 eröffnet. Total sind sechs Hotels im 4- und 5-Sterne-Segment geplant mit 844 Zimmern und einem Investitionsvolumen von 1.8 Milliarden Franken (inklusive Freizeitanlagen, Wohnungen). Entstehen wird eine exklusive Ganzjahres-Feriendestination mit Golfplatz, Skipisten, Wellnesseinrichtungen und Shoppingmöglichkeiten.

Ebenfalls mehrere Projekte sind in der Destination Davos-Klosters in der Umsetzung. Diesen Winter nimmt das Hilton Garden Inn gegenüber dem erweiterten Kongresshaus in Davos seinen Betrieb auf. Rund 50 Millionen Franken wurden in 148 Zimmer, eine Bar, ein Restaurant und fünf Konferenzsäle investiert.

Ein Jahr später wird das ovalförmige 5-Sterne-Hotel Stilli Park Gäste beherbergen können. Der Neubau mit 216 Zimmern kostet 155 Mio. Franken. Teil des Gesamtbaus sind 38 exklusive Eigentumswohnungen, welche auf den Service des Hotels zurückgreifen können und durch einen unterirdischen Gang damit verbunden sind.

Zweitwohnungsinitiative beschleunigt querfinanzierte Hotelprojekte

Das 4-Sterne-Superior-Hotel Pardenn in Klosters wird bis 2014 neu gebaut und verfügt über 68 Doppelzimmer und 11 Junior-Suiten. Die beiden obersten Stockwerke sind für Zweitwohnungen vorgesehen, welche den Hotelbau querfinanzieren. Das Investitionsvolumen beträgt 70 Millionen Franken.

Bereits 2004 wurde in Davos die Nutzungsplanung für das Turmprojekt auf der Schatzalp gutgeheissen. Die Investorensuche gestaltete sich allerdings schwierig, gebaut wurde bisher nicht. Aufgrund der Zustimmung zur Zweitwohnungsinitiative ist das Projekt nun unter Druck. Eine nachhaltige Sanierung der Schatzalp ist nur mittels Querfinanzierung durch den Verkauf von Zweitwohnungen möglich. Im 105 Meter hohen Turm sollen auch 100 Apartments Platz finden. Baubewilligungen für diese dürfen nun allerdings nur noch bis Ende 2012 erteilt werden.

Auch in Scuol wird nun auf dem Areal des ehemaligen Hotels Engadinerhof vorwärts gemacht. Ab Herbst wird nach sechsjährigen Planungsarbeiten ein 4-Sterne-Hotel mit 130 Zimmern, 50 Privatapartments und grosszügigem Spa-Bereich gebaut. Die Kosten sollen sich auf 90 Millionen Franken belaufen.

Ehrgeizige Ziele verfolgt das Bürgenstock Resort. Ab 2014 sollen dort jährlich 150'000 Gäste übernachten, das gesamte Investitionsvolumen beläuft sich auf 485 Mio. Franken. Nach wie vor ohne Investor ist das 140 Millionen Franken teure Alpenbad-Projekt in Adelboden. Die Überarbeitung des Projektes ergab, dass eine Positionierung "4-Sterne-Plus" für die Nachfrage besser geeignet wäre als im 5-Sterne-Segment.

Im einige Kilometer westlich gelegenen Gstaad wird Ende 2012 erstmals seit 100 Jahren wieder ein neues 5-Sterne-Hotel eröffnen. The Alpina Gstaad umfasst 57 Zimmer und Suiten sowie mehrere Apartments und Chalets.

In höheren Lagen wird die Luft dünner

Die Liste kann noch beliebig erweitert werden, z.B. mit Projekten auf der Lenzerheide (Dieschen Sot), in Grindelwald (Grand Hotel Regina), Verbier (Les 3 Rocs) oder Nendaz (Mer de Glace). Die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative könnte ab dem Vorliegen einer rechtskräftigen Bundesverordnung allerdings einigen Entwicklern einen Strich durch die Rechnung machen, gängige Quersubventionierungen dürften bald nicht mehr so einfach möglich sein.

Dennoch wird sich das Angebot an Hotelzimmern in den nächsten Jahren je nach Destination deutlich erhöhen. Ob unter den gegebenen wirtschaftlichen Voraussetzungen die Nachfrage damit wird Schritt halten können, ist so vage wie die Schneeprognose für den kommenden Winter. Mit Sicherheit dürfte einigen Hoteliers aber ein rauer, eisiger Wind entgegen wehen.

Autor: Daniel Stocker, Leiter Research & Market Analysis, Colliers International Zürich AG


Zahlen zur Schweizer Hotellerie seit 2005

Es gibt 5.5% weniger geöffnete Betriebe (4712). Die verfügbaren Zimmer nahmen um 2.5% auf 130'600 zu, die Anzahl Betten gar um 4.5%. Die durchschnittliche Grösse der Hotelbetriebe nimmt zu.Die Ankünfte stiegen um 14.9% auf 16.2 Millionen im Jahr 2011. Die Anzahl Logiernächte erhöhte sich um 7.2%, war allerdings zuletzt leicht rückläufig.

Die Netto-Auslastung der Zimmer hat sich tendenziell leicht verbessert und liegt bei 49.4%, für Betten ist sie nahezu unverändert geblieben bei 40.0%. Die höchsten Zimmerauslastungen mit über 60% werden in Zürich und Genf gemessen, während die Regionen Ostschweiz, Jura und Fribourg weniger als 30% erzielen können.

Quelle: HESTA, BFS, 2012

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