Wirteverband Basel-Stadt

Motel One verdrängt Marktführer Accor von der Spitze

Newcomer stürmen Investment-Ranking von Treugast

Das Investment-Ranking 2010 der Beratungsfirma Treugast untersucht die Performance der 65 wichtigsten Hotelgesellschaften in Deutschland und stellt erstmals über dreissig Newcomer vor. Strukturelle Veränderungen auf dem Markt der Hotelbetreiber zeichnen sich immer deutlicher ab.

Die Krise hatte in vielerlei Hinsicht heilsame Effekte auf die Hotelgruppen, vor allem in der gehobenen Stadthotellerie. Die Gesellschaften waren zum Teil gezwungen, ihre Strukturen auf "Wirtschaftlichkeit" zu trimmen.

Überraschenderweise konnten daher zahlreiche Gesellschaften aufgewertet werden: Budgethotel-Ketten wie B&B Hotels, die Meininger Hotelgruppe oder A&O Hotels & Hostels setzen sich durch. Ebenfalls verbessern konnten sich die beiden stark expandierenden Hotelgesellschaften Grand City Hotels und Leonardo Hotels sowie GHotel hotel & living und Sorat Hotels.

Die Durchschnittsbewertung stieg trotz der zahlreichen Aufwertungen nur leicht um 0.05 Punkte auf 1.76 Punkte. Gut 65% aller Gesellschaften erhielten damit ein Blue-Chip-Rating. Im Jahr 2008, also vor der Krise, lag die Bewertung allerdings noch deutlich höher bei 2.03 Punkten.

Auf dem deutschen Hotelbetreibermarkt vollzieht sich schon seit Jahren ein Wandel, der von Jahr zu Jahr an Dynamik gewinnt. Die grossen, internationalen Hotelgesellschaften wie Hilton, InterContinental, Marriott oder Rezidor vermeiden in Deutschland weitestgehend das Risiko durch Pachtverträge und wollen fast nur noch auf Basis von Management- und Franchisemodellen expandieren.

Da der Pachtvertrag in Deutschland aber immer noch dominiert, haben andere Gesellschaften ihr Geschäftsmodell darauf ausgerichtet, die Häuser zu pachten und sich einer bekannten und für den Standort geeigneten Franchisemarke zu bedienen. Zu diesen Lizenznehmern gehören beispielsweise Foremost Hospitality mit Holiday Inn Express oder die SV Group aus der Schweiz, die in München ein Courtyard by Marriott und das erste Residence Inn betreiben werden.

Des Weiteren gibt es Gesellschaften, die in Schieflage geratene Hotels übernehmen, mehr oder weniger modernisieren, über ein Franchisemodell mit einer Marke versehen und wieder neu im Markt positionieren. Allen voran hat Grand City dieses Betreibermodell in den letzten Jahren geprägt und ist mittlerweile mit über 80 Hotels zur zweitgrössten Managementgesellschaft in Deutschland aufgestiegen. Aber auch Gesellschaften wie Event Hotels oder RIMC verfolgen diese Strategie erfolgreich. Mit Hilfe solcher Betriebsgesellschaften wird Franchise in Deutschland offenbar endlich zum Erfolgsmodell.

Treugast weist seit Jahren darauf hin, dass neue Gesellschaften vor der Tür stehen und die Markendurchdringung dadurch zunimmt. Die Vielzahl der oftmals zuerst unbemerkt agierenden neuen Gesellschaften überrascht selbst Insider. Daher wird das Investment Ranking ab diesem Jahr um eine neue Rubrik erweitert, in der jährlich neue Gesellschaften vorgestellt werden, die als Betreiber-Partner für erfahrene Projektentwickler in Frage kommen.

Gleichzeitig wird auf brandaktuelle Trends auf dem Betreibermarkt eingegangen. Die vorgestellten Hotelgesellschaften sind teilweise schon mit einzelnen Häusern in Deutschland vertreten, haben schon Projekte gezeichnet oder planen den Markteintritt.

Darunter befinden sich spanische Hotelunternehmen wie Hotusa oder Husa, die grösste portugiesische Hotelgruppe Pestana Hotels & Resorts oder der Apartmenthotelspezialist Adina mit seiner australischen Muttergesellschaft Toga Hospitality. Treugast gibt einen Ausblick über die strategische Ausrichtung, Expansionspläne und Standortstrategien und bewertet diese. Eine Ratingnote wird allerdings noch nicht vergeben.

In diesem Zusammenhang gewinnt die Kenntnis über die Markenstärke, Bonität, Betreiberkompetenz und Exitfähigkeit immer mehr an Bedeutung. Das "Treugast Investment Ranking" bietet für Investoren und Projektentwickler bereits zum elften Mal einen fundierten Überblick über die Leistungsfähigkeit und die Entwicklung der bedeutenden Hotelgesellschaften in Deutschland und nennt die Gewinner und Verlierer der Branche.

Es offenbart aus performance-orientierter Sichtweise Schwächen und mangelnde Innovationskraft, zeigt aber auch die positiven Beispiele im Markt. Das Ranking gilt als das Zuverlässigkeitsbarometer zur Performance-Bewertung der grossen Hotelgesellschaften. Es stellt den Betreiber in den Mittelpunkt und ist zukunftsorientiert ausgerichtet.

Motel One, Accor und Marriott bestätigen ihre Top-Bewertung

Motel One verweist in diesem Jahr Accor und Marriott auf die Plätze – und das zu Recht. Von Krise oder Umsatzeinbrüchen ist beim Budget-Design-Spezialisten aus München keine Spur. Mit fünf Neueröffnungen im Jahr 2009 (vier Pacht und ein Eigentumsbetrieb) an Top-Standorten in Hamburg, Berlin, München und Leipzig und einer prall gefüllten Pipeline sind bereits heute insgesamt 10'000 Zimmer (Gesamtportfolio) in Deutschland gesichert. Motel One arbeit zudem weiter an seiner Produktqualität und konnte damit in Zeiten reduzierter Reisebudgets so manchem Drei- und Vier-Sterne-Mitbewerber Marktanteile abnehmen.

Accor verliert zwar in diesem Jahr seine Spitzenposition, behält aber einen sicheren Platz auf dem Treppchen. Die Gesellschaft konnte ihr Franchisegeschäft deutlich ausbauen. Allein dieses Jahr kommen 13 Betriebe der Marken Ibis, Etap und all seasons auf den Markt. Vor allem Letztere scheint als nicht-standardisiertes Produktkonzept bei den Franchisenehmern und sogar für Neubauten anzukommen. Accor wendet sich zukünftig verstärkt Umsatzpachtverträgen zu, zieht aber zur Sicherung von Standorten vorübergehend auch Eigentum (Bridge-Finanzierung) in Betracht.

Marriott treibt in Deutschland mit Hilfe strategischen Franchisepartner die Marke Courtyard by Marriott voran. Neueröffnungen in Bremen mit dem Betreiber Baum Unternehmensgruppe oder die sich im Bau befindlichen Double Brand Hotels in München mit der SV Group, neben dem Courtyard mit dem ersten Residence Inn in Europa – ein auf Longstay ausgerichtetes Konzept – zeigen den Weg auf.

Ebenfalls neu eingeführt werden soll die Autograph Collection, eine Gruppe individueller, unabhängiger Hotels, denen Marriott seine starke Vermarktungsplattform und die Nutzung seines Kundenbindungsprogramms zur Verfügung stellt (Marriott Rewards). Weitere Renaissance Hotels sind indes nicht geplant.

Aufsteiger

Unter den Aufsteigern machten die B&B Hotels mit ihrem zeitgemässen Budgethotel-Produkt und ihrem rasanten Expansionstempo in den letzten Jahren Furore. Allein in Deutschland kamen im Jahr 2009 vierzehn Hotels hinzu, so dass die Analysten ein Double A-Rating vergeben konnten.

Überzeugen konnte auch die Meininger Hotelgruppe durch bestechende Betriebsergebnisse und ihr Hybridprodukt "Urban Travellers Home", das den Bedürfnissen der "Generation Facebook" gerecht wird.

Grand City Hotels wiederum beeindrucken weniger durch ihre Produktqualität als vielmehr durch die Schnelligkeit im Markt und die sehr effiziente Organisations- und Vermarktungsstrukturen. Beide Hotelgruppen konnten ihr Rating von A auf AA verbessern.

Von BBB auf A aufgewertet wurden Leonardo Hotels, die sich langsam aber sicher von ihrer rein opportunitätsgetrieben Expansion verabschieden und neue, gefällige Hotelprodukte entwickeln.

A&O Hostels und Hotels sind nach ihrem Einstieg im letzten Jahr mit BBB in diesem Jahr gleich in den Blue Chip-Status aufgestiegen. Ein einfaches, klares Produktkonzept und Fixpachten an sehr guten Standorten sichern dem Unternehmen gute Ergebnisse und dem Investor stabile Einnahmen.

Leicht verbessern von BB auf BBB konnten sich auch GHotel hotel & living mit einem neuen Haus in Koblenz und einem weiteren Projekt in Würzburg. Auch das Geschäftsmodell von Sorat scheint langsam wieder Tritt zu fassen, so dass eine Aufwertung von B auf BB vorgenommen werden konnte.

Newcomer

Höchster Neueinsteiger unter den Newcomern ist die Gold Inn Gruppe. Auf Anhieb erreichte sie ein A-Rating. Die Gesellschaft unter Führung von Aleksej Leunov und mit Beteiligung des Unternehmers Hans Rudolf Wöhrl überzeugt die Analysten mit ihrer neuen Marke Dormero und mit einem sehr professionellen Unternehmenskonzept als Ausgangsbasis für das weitere Wachstum.

Neu bewertet wurden darüber hinaus Gesellschaften wie Amedia Hotels, Consul Hotels, Foremost Hospitality, Star Inn Hotels und die Zech Hotel Holding. Diese Hotelbetreiber agieren vornehmlich im wieder erstarkenden Mittelsegment und sind auf Geschäfts- und Freizeitreisende ausgerichtet. Sie konnten ein gutes BBB-Rating erreichen, genauso wie der Ferienhaus-Betreiber Landal GreenParks, der ebenfalls Einzug in das Ranking hielt.

Most Wanted Investment Partner

Neben dem Spitzenplatz im Investment-Ranking sicherte sich Motel One zum zweiten Mal nach 2008 die von der Treugast Solutions Group verliehene Auszeichnung "Most Wanted Investment Partner". Die in der internationalen Hotellerie einzigartige Auszeichnung, die zum sechsten Mal von Treugast vergeben wird, berücksichtigt neben der Ratingnote insbesondere den werthaltigsten Kapazitätszuwachs durch Neubauten aus dem Vorjahr. Dazu zählen keine Eigentumsbetriebe, sondern meist Pachtbetriebe, die in Zusammenarbeit mit Developern und Investoren entstanden sind.

Motel One konnte mit 1103 gepachteten Zimmern in Leipzig (194), Hamburg (252) und zweimal Berlin (248 und 409 Zimmer) punkten und wird daher mit dem diesjährigen Award geehrt. Das Investment- Ranking von Treugast wird an Hand eines ständig weiterentwickelten spezifischen Verfahrens erstellt, dem ein Katalog aus knapp 200 Kriterien in sechs Kriterienblöcken und 38 Kriteriengruppen zu Grunde liegt und das kontinuierlich gemäss den Anforderungen des Marktes optimiert wird.

So wurden dieses Mal die Social-Media-Aktivitäten mitbewertet. Die Analysten der Treugast werten die verfügbaren Informationen aus und führen mit einer Vielzahl von Vertretern der Gesellschaften persönliche Managementgespräche. Neben der Bilanz- und Portfolioanalyse stehen auch die strategische Ausrichtung sowie Contracting & Partnership im Fokus der Betrachtung. Eine neunstufige Rating-Tabelle von AAA (hohe Investitionssicherheit) bis C (absolut ungesichert) fasst das Untersuchungsergebnis zusammen.

Treugast Solutions Group
Investment Ranking Deutschland 2010

• Treugast Solutions Group
• Hotellerie: Ketten und Systeme auf dem Vormarsch
• Accor dynamisiert seine Economy-Marken