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01.03.2022

Mietzinsherabsetzung um 30% während des Lockdowns

Zivilgericht heisst Klage eines Schnellgastronomen teilweise gut

Kürzlich fällte das Zivilgericht Basel-Stadt ein Urteil betreffend Mietzinsreduktion während des Corona-Lockdowns. Darin wird der mietrechtliche Mangel mit entsprechendem Herabsetzungsanspruch bejaht. Die eher geringe Reduktion um 30 Prozent ist auf die besonderen Umstände zurückzuführen: Der Mieter betreibt ein Schnellverpflegungs-Restaurant mit hohem Take-Away-Anteil – und bloss die Fläche mit Sitzplätzen war zwangsgeschlossen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Der Betreiber eines Schnellverpflegungs-Restaurants mietet beim Beklagten auf drei Stockwerken Räumlichkeiten, die gemäss Mietvertrag nur für den Betrieb eines solchen genutzt werden dürfen. Er verlangte eine Mietzinsreduktion auf «Null» für die Zeitdauer des Corona-Lockdowns, da ein Gebrauch der Lokalität nicht möglich gewesen sei.

Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass es sich nicht um einen Mangel am Objekt gehandelt habe, sondern, dass eine bundesbehördlich angeordnete Geschäftsschliessung, die in den Risikobereich des Mieters falle. Der Mietzins sei deshalb weiterhin geschuldet. Eine Schlichtungsverhandlung scheiterte.

Der Kläger führte aus, er habe aufgrund der Anordnungen des Bundesrates sein Lokal vom 17. März bis zum 11. Mai 2020 geschlossen halten müssen. Take-Away-Verkäufe seien zwar nicht verboten gewesen, doch sei ein gewinnbringender Betrieb aufgrund der fehlenden Laufkundschaft nicht möglich gewesen. Die weggefallene Nutzungsmöglichkeit verpflichte die Vermieterin zum Erlass des Mietzinses.

Der Vermieter beantragte die vollumfängliche Abweisung der Klage. Zur Begründung führte er aus, der Kläger hätte jederzeit die Möglichkeit gehabt, mit Zustimmung des Beklagten den Nutzungszweck zu ändern. Die Parteien hätten sich im Mietvertrag zudem ausdrücklich darauf verständigt, dass auch bei einer unmöglichen oder eingeschränkten vertraglichen Nutzung der Mietvertrag weder aufgehoben noch geändert werden könne. Da der Take-Away-Verkauf nicht verboten gewesen sei, habe der Mieter den Betrieb freiwillig ganz geschlossen.

Das Mietobjekt sei während der gesamten fraglichen Zeitspanne uneingeschränkt und mängelfrei zum Gebrauch überlassen worden und hätte stets zum mietvertraglich gestatteten Nutzungszweck gebraucht werden können. Ein Mangel am Mietobjekt setze in jedem Fall einen konkreten, objektbezogenen Sachverhalt voraus.

Der Kläger führte anlässlich der Hauptverhandlung aus, das Mietobjekt sei ausdrücklich zum Betrieb eines bestimmten Restaurantkonzepts vermietet worden und eine Nutzungsänderung sei aufgrund der Kosten sowie der Dauer der Massnahmen nicht möglich gewesen. Das Mietobjekt weise eine Gesamtfläche von 540 Quadratmetern mit 148 Sitzplätzen auf. Für einen Take-Away-Betrieb wären hingegen lediglich ca. 90 Quadratmeter notwendig. Weit über 90% des Nettomietzinses werde folglich für den Restaurantbetrieb aufgewendet.

Ohne den Umsatz aus dem Restaurantbetrieb sei ein gewinnbringender Betrieb nicht möglich, weswegen auch der Take-Away habe geschlossen werden müssen. Dies insbesondere auch deshalb, weil aufgrund der Massnahmen die Laufkundschaft massiv abgenommen habe. Es bestehe zudem ein konkreter, objektbezogener Sachverhalt, welcher sich insbesondere an den fehlenden Passanten und Kunden zeige.

Das Zivilgericht folgte zum Teil den Argumenten des Mieters und sprach ihm für die eingeklagte Zeit eine Mietzinsherabsetzung von 30% zu. Das erstinstanzliche Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

In einem etwas anders gelagerten Fall hatte das Mietgericht Zürich gegen den klagenden Geschäftsmieter entschieden. Demnächst findet auch im Kanton Bern in einem erstinstanzlichen Verfahren die Hauptverhandlung statt. In Deutschland liegt bereits das höchstinstanzliche Urteil vor: Der Bundesgerichtshof bejaht den Herabsetzungsanspruch, wenn der Mieter den Schaden beweisen kann.


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