Back to Top
Wirteverband Basel-Stadt

Wirteverband Basel-Stadt


Suchen Sie Mitarbeiter?
Schalten Sie jetzt für 58 Franken ein Stellenangebot auf Gastro-Express, der führenden Jobbörse für das Schweizer Gastgewerbe. Jahresabos ab 390 Franken.

06.12.2012

Welche Reparaturen gehen zu Lasten des Mieters?

Richtiges Vorgehen bei der Beseitigung von Mängeln

Geht es um Reparaturen einer Mietsache während der Mietdauer oder bei der Abgabe des Mietobjekts, stellt sich die Frage, wer genau welche Kosten übernehmen muss. Oft werden die Kosten bereits mittels Mietvertrag oder durch Abrede dem Mieter überbunden.

Gesetz und Rechtsprechung setzen der Überbindung an den Mieter jedoch enge Grenzen. Deshalb ist es wichtig, dass sich die Parteien im Klaren darüber sind, wer welche Kosten tatsächlich tragen muss, unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen.

Wenn es um Reparaturen geht, geht es immer auch um Mängel des Mietobjekts. Ein Mangel im mietrechtlichen Sinn liegt vor, wenn der Ist-Zustand vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Was genau ein Mangel ist, ist folglich im Einzelfall zu prüfen. Es hängt davon ab, wie der Mietvertrag formuliert wurde, wozu das Mietobjekt dienen soll, welche Besonderheiten sich der Mieter bei Vertragsabschluss gewünscht hat oder auch wie hoch der Mietzins im Einzelfall ist.

Bei den Mängeln kann zwischen körperlichen Mängeln und unkörperlichen Mängeln unterschieden werden. Ein körperlicher Mangel liegt unter anderem dann vor, wenn Defekte und Beschädigungen bestehen. Ein unkörperlicher Mangel liegt besonders im Fall von Beeinträchtigungen wie Schmutz oder Lärm vor. Grundsätzlich werden beide Arten von Mängeln gleich behandelt.

Gesetzlich wird zwischen verschiedenen Schweregraden von Mängeln unterschieden. Ein schwerer Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlossen ist. Allgemein kann von einem schweren Mangel gesprochen werden, wenn der Mieterschaft objektiv betrachtet nicht mehr zugemutet werden kann, weiterhin von den Räumlichkeiten Gebrauch zu machen.

Ein mittlerer Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache zwar vermindert, aber nicht ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt ist. Die Mietsache kann immer noch gebraucht werden. Ein leichter Mangel beeinträchtigt den Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich. Der Mangel kann mit leichtem Aufwand behoben werden.

In welche Kategorie von Mängeln das jeweilige Objekt gehört, kann im Einzelfall schwierig zu beurteilen sein oder gar zu Streitereien führen. Dabei ist auch zu beachten, dass eine gewisse Abnutzung des Mietobjekts normal ist und nicht vom Mieter zu übernehmen ist. Die normale Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters. Dazu gehören beispielsweise Schatten von Bildern an den Wänden oder auch Dübellöcher, sofern sie verkittet wurden.

Eine übermässige Abnutzung ist vom Mieter selbst zu berappen. Darunter fallen auch von Tabakrauch vergilbte Wände und Brandlöcher in Teppichen. Je nach Alter der Wohnung muss der Mieter einen mehr oder weniger hohen Betrag bezahlen. Ist ein gewisser Mietgegenstand, der bei der Abnahme bereits nicht mehr neu war, zu ersetzen, so muss der Mieter nicht den vollen Umfang des erneuerten Gegenstands bezahlen.

Der Mieter muss nicht alles bezahlen. Lediglich der kleine Unterhalt geht zu seinen Lasten. Dazu gehören Kosten in einem Umfang von ca. 100 bis 150 Franken. Nach der Rechtsprechung unterer Instanzen gehen kleine Reparaturen oder sonstige Verrichtungen zu Lasten des Mieters, wenn eine "durchschnittliche Mieterschaft sie ohne übermässigen Aufwand und ohne besonderes Fachwissen selber ausführen kann und/oder sie nur mit geringen Kosten behoben werden können".

Somit müssen viele Reparaturen, die oft wegen falscher Mietverträge zu Lasten der Mieter gehen, eigentlich vom Vermieter übernommen werden. Auch sogenannte Prozentklauseln, die einen gewissen Prozentsatz an Reparaturen an den Mieter überwälzen wollen, sind somit unzulässig, unbesehen davon, ob sie sich auf den Einzelfall oder auf eine bestimmte Periode, z.B. Kalenderjahr, beziehen. Der Mieter muss diese nicht übernehmen, wenn der Betrag des kleinen Unterhalts überschritten wurde.

Was muss der Mieter beachten?

Treten Mängel am Mietobjekt auf, die nicht unter den kleinen Unterhalt fallen und somit vom Vermieter übernommen werden müssen, ist es wichtig, diesen rechtzeitig über die Mängel zu informieren. Aus Beweisgründen ist hier Schriftlichkeit empfehlenswert. Dabei kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels, eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses oder Schadenersatz verlangen. Der Mieter hat auch die Möglichkeit, den Mietzins zu hinterlegen.

Wie ist bei der Beseitigung von Mängeln richtig vorzugehen?

Vorerst muss der Mieter den Vermieter über den bestehenden Mangel in Kenntnis setzen. Dies tut der Mieter aus Beweisgründen am besten schriftlich. Dabei hat er ihm eine angemessene Frist zu setzen. Wird der Mangel in dieser Zeit nicht beseitigt, kann der Mieter bei einem schweren Mangel fristlos kündigen oder bei einem mittelschweren Mangel diesen auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.

Wird die Tauglichkeit eines Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Dies gilt jedoch nur so lange, bis der Mangel behoben wird. Ist ausserdem wegen dem bestehenden Mangel ein Schaden für den Mieter entstanden, kann er auch Schadenersatz fordern.

Will der Mieter seinen Mietzins hinterlegen und so eine Beseitigung des bestehenden Mangels zu erwirken, muss er vorerst den Vermieter schriftlich auffordern, den Mangel innert angemessener Frist zu beseitigen. Ausserdem muss er ihn darauf aufmerksam machen, dass, sofern der Mangel nicht beseitigt wird, der Mietzins künftig bei einer Bank hinterlegt würde.

Reagiert der Vermieter auf dieses Schreiben auch nicht, ist es wichtig, dass der Mieter innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend macht. Ansonsten fallen die Mietzinse dem Vermieter zu.

Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse


Suchen Sie eine Stelle im Gastgewerbe?
Inserieren Sie kostenlos auf Gastro-Express, der führenden Jobbörse für das Schweizer Gastgewerbe!


 

Wir sind nur beschränkt in der Lage, Anfragen telefonisch zu beantworten. Sollten Sie hier nicht fündig werden, schicken Sie uns bitte ein Mail an: info@baizer.ch

WICHTIGE LINKS
Härtefallhilfe Basel-Stadt 
Kurzarbeit
Überbrückungskredite 
Corona-Erwerbsersatz
Schutzkonzept Gastgewerbe
Merkblätter GastroSuisse
Kontaktdaten Mindful 
Kontaktdaten Clubsafely
BAG Plakate

Covid Certificate Check App
Apple Store
Google Play Store



Mit E-Learning zum Wirtepatent!

1000 Franken plus Prüfungsgebühr
Mehr Informationen