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06.07.2023

Nebenkosten bei Mietobjekten

Was es zu beachten gilt

Die Nebenkosten sind die Entschädigung für Leistungen des Vermietenden oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Sie sind grundsätzlich Teil des Mietzinses und mit diesem abgegolten. Zusätzlich sind sie nur dann geschuldet, wenn dies vertraglich besonders vereinbart wurde (Art. 257a Abs. 2 OR). Die meisten Vermietenden vereinbaren die Nebenkosten jedoch vertraglich, sodass diese zusätzlich zur Nettomiete zu bezahlen sind.

Der Mietvertrag muss die zulasten des Mietenden gehenden, gesondert verlangten Nebenkosten genau und einzeln umschreiben, sodass eindeutig ist, welche Kosten zusätzlich zum Mietzins zu übernehmen sind. Generelle Formulierungen wie «sämtliche Nebenkosten zulasten der Mieterschaft» oder «Pauschale für Nebenkosten ohne Strom» und auch «Abrechnung der Nebenkosten gemäss den tatsächlichen Kosten» genügen nicht.

Eine Vereinbarung, wonach der Mietende einer Stockwerkeigentümergemeinschaft nebst dem Nettomietzins für sämtliche Kosten aufzukommen hat, die dem Vermietenden als Stockwerkeigentümer in Rechnung gestellt werden, ist schon deshalb ungültig, weil die Aufzählung der Kosten im Einzelnen fehlt.

Die Bezeichnung «Service-Verträge» genügt nicht zur Überbindung sämtlicher anfallenden Serviceleistungen für Lift, Waschmaschine, Tumbler, Heizung etc., da sie zu unbestimmt ist. Folglich sind mangels Gültigkeit einer solchen Abrede keinerlei Serviceleistungen zusätzlich zum Nettomietzins geschuldet.

In ausgeschiedenen und damit separat zu bezahlenden Heizkosten sind ohne explizite Erwähnung die Warmwasserkosten nicht mitenthalten. Dies hat zur Folge, dass auch wenn das Warmwasser mittels zentralem Heizsystem aufbereitet wird, nicht zusätzlich geschuldet, sondern im Mietzins inbegriffen ist.

Auch ein Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die «Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag für Wohn- und Geschäftsräume» genügt nicht als «besondere Vereinbarung», ist gemäss Bundesgericht ungenau und nicht eindeutig, sodass der Vermietende diese Kosten zu tragen hat. Im Zweifelsfall hat der Vermietende für sämtliche Kosten, die nicht besonders verein-bart und damit nicht klar und eindeutig als vom Mietenden zu übernehmende Nebenkosten definiert wurden, aufzukommen.

Was darf als Nebenkosten abgerechnet werden?

Nicht abschliessend nennt Art. 257b Abs. 1 OR einige nebenkostenfähige Aufwendungen. Er-wähnt werden die Heizungs- und Warmwasserkosten, «ähnliche Betriebskosten» (darunter fallen u.a. Hauswartung, Garten- und Umgebungspflege, Allgemeinstrom, Liftbetriebskosten, Servicekosten für Waschmaschine, Tumbler, Lift, Alarmanlagen, Lüftung, Gebühren für TV-Gemeinschaftsantennenanlagen etc.) sowie öffentlich-rechtliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben, das heisst beispielsweise Wasser und Abwassergebühren (ARA), Abfallgebühren etc. Je nach Region können weitere kommunale Gebühren als Nebenkosten anfallen (z.B. Kosten für die Schneeräumung oder die Treppenhausreinigung).

Aufwendungen des Vermietenden, die den ordentlichen Unterhalt, Ersatzanschaffungen oder Erneuerungen betreffen (Unterhaltskosten) sind durch den Mietzins gedeckt. Diese nicht nebenkostenfähigen Unterhaltskosten, die dem Werterhalt dienen, sind von den nebenkostenfähigen Betriebskosten zu unterscheiden. Betriebskosten fallen periodisch (mit einer zeitlichen Regelmässigkeit [jährlich, monatlich, wöchentlich]) an und werden in etwa immer gleich hoch sein, während Unterhaltskosten in unregelmässigen Zeitabständen anfallen und der Höhe nach erheblich variieren. Folglich sind vom Hauswart vorgenommene Instandstellungsarbeiten nicht nebenkostenfähig und dürfen dem Mietenden im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung nicht weiterbelastet werden.

Ebenso stellen die Reinigung der Gebäudefassade und die Reparatur- und Materialkosten für Zähler zur Ablesung von Heiz- und Warmwasserkosten, eine Baumfällung, Neuanpflanzung oder Ersatzanpflanzung ordentlichen Unterhalt dar und dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden. Bei Serviceverträgen für Anlagen wie Lift, Heizung und Lüftung sind die im Rahmen der periodischen Kontrolle anfallenden Unter-halts- und Reparaturarbeiten bzw. die entsprechenden Kosten, die oft pauschal im Preis inbegriffen sind, in Abzug zu bringen, da sie nicht nebenkostenfähig sind. Während die Kostentragung für den jährlichen Service (Wartungs- und Reinigungskosten [nicht aber Reparaturen und Ersatz von defekten Teilen!]) dem Mietenden grundsätzlich vertraglich auferlegt werden darf.

Weiter darf der Vermietende dem Mietenden nur die tatsächlichen Kosten auferlegen und keinen Gewinn erzielen. Zudem hat er grundsätzlich kostendeckende Akontobeiträge festzulegen. Bei einer Kostenaufteilung bzw. Weiterbelastung der Kosten auf mehrere Mietende haben diese dem tatsächlichen Aufwand zu entsprechen.

Vermieter beachtet Art. 257a und 257b OR nicht

Die Art. 257a und Art. 257b OR, in denen die Nebenkosten geregelt werden, sind zwingender Natur. Das heisst, von diesen Regelungen darf nicht abgewichen werden! Folglich kann der Mietende Nebenkostenabreden, in welchen ihm Nebenkosten auferlegt werden, die gesetzlich nicht auferlegt werden dürfen, als missbräuchlich vor der Schlichtungsbehörde anfechten.

Bezahlung der Nebenkosten

Der Vermietende ist nicht verpflichtet, eine jährliche Abrechnung vorzunehmen. Er hat aber den Grundsatz der tatsächlichen Kosten (es dürfen dem Mietenden nur diejenigen Kosten auferlegt werden, die tatsächlich entstanden) und das Wirtschaftlichkeitsgebot (es ist jeweils ein Anbietender mit einem guten Kosten-Leistungsverhältnis auszuwählen) zu beachten.

In der Praxis ist das System der Akontozahlung sehr verbreitet. Das bedeutet, dass der Mietende periodisch (in der Regel monatlich) einen vereinbarten Betrag im Voraus bezahlt, der an die jeweilige Nebenkostenabrechnung angerechnet wird. Am Ende der Abrechnungsperiode berechnet der Vermietende die tatsächlich angefallenen Nebenkosten und verteilt sie auf die einzelnen Mietparteien.

In der Abrechnung sind einerseits der Aufwand des Vermietenden und andererseits die vom Mietenden geleisteten Akontozahlungen aufgeführt. Lautet der Saldo der Abrechnung zugunsten des Mietenden, kann er den entsprechenden Betrag entweder zurückfordern oder mit dem nächsten Mietzins verrechnen.

Fehlt eine Vereinbarung betreffend Zeitpunkt der Bezahlung der Nebenkosten, kommen für die Begleichung der Akonto- und Pauschalzahlungen die Bestimmungen von Art. 257c OR zur Anwendung. Dann muss der Mietende den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen.

Änderungen der Höhe der Nebenkosten

Der Vermietende hat dem Mietenden unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin und unter Beachtung der gesetzlichen Frist von zehn Tagen auf dem amtlich genehmigten Formular anzuzeigen, wenn er z.B. folgende Änderungen einführen will: Abwälzung zusätzlicher, im Mietvertrag nicht ausgeschiedener Nebenkosten auf den Mietenden (egal ob es sich um neue Kosten handelt oder solche, die bisher im Nettomietzins inbegriffen gewesen sind), Wechsel vom System der Pauschale auf dasjenige der Akontozahlung oder umgekehrt, Erhöhung des Pauschalbetrags, Erhöhung der Akontozahlung, Änderung des Verteilschlüssels der Nebenkosten zwischen den Mietparteien, Umstellung des Energiebezugs für Heizung und Warmwasser von hausinterner Anlage zu einer ausgelagerten Zentrale (Energie-Contracting) oder Übergang von bisherigem privaten Heizungssystem zur Fernwärmeheizung.

Die Begründung einer Änderung der Nebenkostenerhebung muss präzise und klar sein. Der Mietende muss die Tragweite der Änderung einschätzen können. Erforderlich ist hierzu die Angabe der Höhe der bisherigen Kosten zumindest im Gesamten. Eine fehlende oder ungenügende Begründung führt zur Nichtigkeit der Vertragsänderung.

Der Mietende kann eine Änderung der Nebenkostenabrede bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten, wenn er damit nicht einverstanden ist. Auf Verlangen kann der Mietende Einsicht in sämtliche Belege (Originalunterlagen sowie Anfangs- und Endbestand von Heizmaterial [Art. 8 Abs. 2 VMWG]) der Nebenkostenabrechnung nehmen (Art. 257b Abs. 2 OR). So soll der Mietende die Richtigkeit der Abrechnung überprüfen können.

Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse


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