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23.12.2014
Der Kühlschrank ist kaputt – wer bezahlt die Reparatur?
Eine Orientierungshilfe
Der Kühlschrank kühlt nicht mehr, die Lüftung streikt oder der Herd steigt kurz vor Ankunft einer grösseren Gruppe von Gästen aus. Kurz gesagt, in dem von Ihnen gemieteten Lokal treten Mängel auf. Was können und dürfen Sie, als Mieter des Lokals, in einem solchen Moment unternehmen? Die Frage der Mängel ist komplex, vielschichtig und oftmals nur individuell zu beantworten.
Zuallererst steht oftmals die Frage, wem denn die mangelhafte Sache, also zum Beispiel der Kühlschrank, gehört. Klar ist dies bei Mängeln, die am Gebäude selber auftreten, also wenn einem zum Beispiel sprichwörtlich die Decke auf den Kopf fällt. Diese ist einleuchtenderweise ein Bestandteil des Gebäudes und gehört somit dem Vermieter.
Haben Sie jedoch Gegenstände im Rahmen eines Inventarkaufs erworben oder gar selber in Ihr Lokal mitgebracht, dann gehören diese Ihnen und Sie alleine sind für die Reparatur und deren Bezahlung verantwortlich.
Ein Spezialfall ist die so genannte Rohbaumiete, hier muss der Mietvertrag genau angeschaut werden. Wenn effektiv nur ein Rohbau zu einem entsprechend tiefen Mietzins gemietet wurde, kann es sein, dass die Unterhaltspflicht im Vertrag dem Mieter überbunden wurde und auch hier die Reparatur des Kühlschranks oder sämtlicher anderer Ausbauten selber vorzunehmen wäre.
Was aber, wenn der Kühlschrank zum Mietinventar gehört und Sie ihn somit mitmieten? Hier sieht der Gesetzgeber in Art. 256 Abs. 1 OR vor, dass grundsätzlich der Vermieter dafür verantwortlich ist, die Mietsache "im tauglichen Zustand zu erhalten".
Fällt ein solcher Gegenstand, wie zum Beispiel eben der Kühlschrank, aus, dann entsteht ein so genannter Mangel an der Mietsache und es stehen Ihnen in der Folge eine Reihe von möglichen Massnahmen zur Verfügung, um die Behebung des Mangels zu erwirken.
Bevor man sich allerdings an den Vermieter wendet ist vorher noch abzuklären, ob es sich nicht um einen Fall des sogenannten kleinen Unterhalts handelt. Gemäss Art. 259 OR hat der Mieter nämlich Mängel, die durch kleine Ausbesserungen behoben werden können, auf eigene Kosten zu beseitigen. Was im Einzelfall solche kleinen Ausbesserungen sind, ist nicht exakt definiert. Beim Kühlschrank wäre es sicher der Wechsel der Glühbirne oder der Ersatz einer kaputten Abdeckung.
Gegebenenfalls definiert Ihr Mietvertrag den kleinen Unterhalt genauer, wobei hier Vorsicht geboten ist. Oft werden hohe Fixbeträge für den kleinen Unterhalt festgelegt, die im Widerspruch mit dem Sinn und Zweck der Bestimmung stehen und deren Anwendung gegebenenfalls anfechtbar ist.
Ist geklärt, dass es sich nicht um einen Fall des kleinen Unterhalts handelt, ist der Mangel dem Vermieter zur Beseitigung zu melden. Mit Vorteil erfolgt diese Meldung aus Beweisgründen schriftlich, insbesondere wenn es eilt ist dies aber nicht zwingend nötig. Mit der Meldung sollte eine Frist zur Beseitigung des Mangels angesetzt werden, die angemessen lang sein muss.
Die Frage, was angemessen ist, beurteilt sich wiederum nach den Umständen (Kann der Mangel leicht behoben werden? Sind Handwerker verfügbar? Droht unmittelbarer grosser Schaden?). Handelt es sich entsprechend um einen Notfall, also ist beispielsweise der einzige Kühlschrank mit allen Lebensmitteln komplett ausgefallen, kann und muss diese Frist sehr kurz sein.
Der Mietvertrag von GastroSuisse sieht für einen Notfall gar vor, dass der Mieter bei Abwesenheit oder Unerreichbarkeit des Vermieters die allernötigsten Massnahmen zur Abwehr von Folgeschäden auch ohne Fristansetzung selbst ergreifen darf.
Nebst der Beseitigung des Mangels haben Sie zusätzlich die Möglichkeit, eine Mietzinsreduktion zu verlangen, sofern ein Mangel vorliegt, der den vereinbarten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt oder vermindert.
Die Mietzinsreduktion dient zum Ausgleich für die verminderte Möglichkeit zum Gebrauch der gemieteten Sache und dauert zeitlich grundsätzlich von der Kenntnisnahme des Vermieters vom Mangel bis zu dessen Beseitigung.
Die Forderung nach Reduktion des Mietzinses kann im Prinzip gleichzeitig mit der Meldung des Mangels gemacht werden. Da aber bei einer raschen Beseitigung eine Mietzinsreduktion kaum ins Gewicht fällt, kann eine entsprechende Forderung auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, wenn beispielsweise klar wird, dass eine gewisse Verzögerung in der Behebung des Mangels eintritt.
Die Höhe der Mietzinsreduktion richtet sich wiederum nach den Umständen. Es gibt aber eine reichhaltige Palette an Beispielen aus der Rechtsprechung, die eine grobe Einschätzung der Höhe des Reduktionsanspruchs ermöglichen (so hat z.B. eine komplett defekte Lüftungsanlage in einem Restaurant zu einer Mietzinsreduktion von 25% geführt).
Falls der Vermieter der Forderung nach einer Mietzinsreduktion nicht nachkommt, kann bei den zuständigen Schlichtungsbehörden ein entsprechendes Gesuch gestellt werden. Nicht empfohlen wird hingegen, die Miete eigenmächtig zu reduzieren, da man so die Kündigung des Mietverhältnisses riskiert.
Entsteht durch den Mangel gar einen Schaden beim Mieter, kann unter gewissen Umständen auch Schadenersatz verlangt werden. Der Schaden muss direkt mit dem Mangel in Zusammenhang stehen, beispielsweise wenn die Lebensmittel infolge des defekten Kühlschranks verderben.
Allerdings braucht es für die Gewährung des Schadenersatzes auch ein Verschulden des Vermieters. Dieser muss beweisen, dass er alle nötigen Schritte unternommen hat, um den Schaden zu vermeiden resp. zu beheben.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die sofortige Meldung des Mangels. Wartet man zu lange und verderben die Lebensmittel im Kühlschrank deswegen, besteht allenfalls kein Anspruch auf Schadenersatz.
Was hat man nun für Möglichkeiten, wenn der Mangel korrekt dem Vermieter mitgeteilt wurde (allenfalls zusammen mit der Forderung nach einer Mietzinsreduktion und Schadenersatz), dieser aber innerhalb der gesetzten Frist nicht reagiert und den Mangel nicht behebt?
Viele Mieter überlegen sich in einem solchen Fall, ob sie denn die Behebung des Mangels (Reparatur des Kühlschranks) nicht einfach selber veranlassen dürfen. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten. Das Gesetz (Art. 259b lit. b OR) sieht zwar vor, dass der Mieter nach unbenutztem Ablauf der Frist den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen darf.
Dies gilt allerdings nur für so genannte untergeordnete Mängel. Wenn der Mangel hingegen schwer ist, darf keine eigene Beseitigung veranlasst werden. Ein schwerer Mangel liegt dann vor, wenn der Gebrauch der Mietsache erheblich eingeschränkt oder gar ganz oder teilweise verunmöglicht wird. Beispiele dafür wären ein leckendes Dach oder eine sich ablösende Gipsdecke.
Das Problem bei der eigenen Beseitigung ist, dass normalerweise die Reparatur zuerst selber bezahlt werden muss und entsprechend eine gewisse Unsicherheit besteht, ob man die Kosten dann effektiv vom Vermieter zurückbekommt.
Zudem ist die Unterscheidung in schwere und untergeordnete Mängel nicht immer einfach. Deshalb wird die eigene Beseitigung eines Mangels nur im Ausnahmefall und bei nicht allzu kostspieligen Mängeln empfohlen.
Nach unbenutztem Ablauf der gesetzten Frist besteht für den Mieter folgende Alternative: die Hinterlegung des Mietzinses. Dabei wird der Mietzins auf ein von der zuständigen Schlichtungsbehörde zu bezeichnendes Konto bezahlt, um so Druck auf den Vermieter zur Beseitigung des Mangels auszuüben.
Voraussetzung für die Hinterlegung ist, dass der Mangel noch nicht behoben und auch noch nicht mit der Behebung begonnen wurde. Weiter muss, wie oben beschrieben, der Mangel gemeldet und dessen Beseitigung verlangt worden sowie die gesetzte Frist unbenutzt verstrichen sein.
Zudem muss die beabsichtigte Hinterlegung vorgängig dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden. Die Hinterlegung muss unbedingt auf das von der Schlichtungsbehörde bezeichnete Konto erfolgen, ansonsten ist sie wirkungslos (und man riskiert ferner die Kündigung).
Zudem muss innerhalb von 30 Tagen nach der Hinterlegung, sofern die Behebung des Mangels immer noch nicht in Gang gekommen ist, ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde gestellt werden, um so den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu verpflichten. Wird dies nicht gemacht, fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu.
Bei vorstehenden Ausführungen handelt es sich um eine erste Orientierungshilfe. Je nach Fall sind weitere Aspekte zu berücksichtigen; zum Beispiel wer den Schaden verursacht hat und ob die defekte Sache überhaupt reparierbar ist.
Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse
Grafik: Rechtsdienst GastroSuisse
Dossier: Mietrecht
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