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26.06.2016

Studie stellt Freiburg im Breisgau ein gutes Zeugnis aus

Innenstadtbarometer Einzelhandel fertiggestellt

Die Innenstadt von Freiburg im Breisgau floriert. Sowohl Kunden wie auch Händler zeigen sich in einer aktuellen Erhebung sehr zufrieden. Der Erfolg äussert sich auch in einer niedrigen Leerstandsquote und in steigenden Mieten. Jeder zwanzigste Besucher der Freiburger Innenstadt stammt aus der 70 Kilometer entfernten Schweiz!

Die von der FWTM in Auftrag gegebene Studie "Innenstadtbarometer Einzelhandel", deren Entwicklung in Kooperation mit dem Handelsverband Südbaden und der Händlergemeinschaft z’Friburg erfolgte, stellt der Freiburger Innenstadt ein gutes Zeugnis aus: "Es liegt ein attraktives Einzelhandelsangebot mit einem umfassenden Branchen- und Betriebstypenmix vor, welcher jegliche Kundenzielgruppe bedient", heisst es in der abschliessenden Bewertung des ausführenden Unternehmens "cima".

Ziel der Studie war es, die Diskussion um den Einzelhandel in der Freiburger Innenstadt zu versachlichen und eine verlässliche Datengrundlage zu schaffen. Die Kosten in Höhe von 46'500 Euro wurden aus dem Etat der FWTM finanziert. Ein Arbeitskreis aus Vertretern des Einzelhandels und der FWTM hat das Projekt begleitet. Es ist angedacht, die Studie zukünftig in regelmässigen Abständen zu wiederholen.

In Bezug auf das Einzelhandelsangebot wird der Anteil des inhabergeführten Einzelhandels in Freiburg im Vergleich zu anderen Städten zumindest abseits der 1a-Lagen als hoch bewertet. Markante Angebotslücken sind nicht vorhanden. Trading-Down-Tendenzen, d.h. die Häufung weniger ansprechender Einzelhandelsnutzungen, sind nicht zu erkennen. Die Leerstandsquote ist aufgrund der starken Nachfrage nach Einzelhandelsflächen äusserst niedrig. Dies, so die Autoren, ist gleichzeitig ein Indikator für die hohe Attraktivität Freiburgs als Einzelhandelsstandort.

Mit der Studie wurden erstmals Daten zur Situation des Freiburger Innenstadteinzelhandels erhoben. Die vollständige Erhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt, die Befragung der Einzelhändler sowie eine umfassende Kundenbefragung zu Themen wie Stadtbild, Angebotsspektrum und Verkehrssituation bilden die Grundlage des Innenstadtbarometers. "Die Studie bestätigt unsere positive Einschätzung der Attraktivität der Freiburger Innenstadt und ist zugleich die Basis für ein zukünftiges Monitoring", bewertet Oberbürgermeister Dieter Salomon die Studie.

Strukturdaten des Standortes Freiburg

Das Oberzentrum Freiburg ist ein prosperierender Standort, welcher durch steigende Bevölkerungszahlen, steigende Beschäftigungszahlen, eine rückläufige Arbeitslosenquote, ein deutlich positives Pendlersaldo und steigende Tourismuszahlen gekennzeichnet ist.

Überdurchschnittlich hohe Bevölkerungsanteile weist Freiburg in den Altersgruppen 18 bis 25 sowie 25 bis 40 Jahre auf. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer liegt in Freiburg mit 98.5 leicht unter dem Bundesdurchschnitt, was auf den hohen Anteil an Studierenden zurückzuführen ist.

Im Vergleich der baden-württembergischen Oberzentren weist Freiburg mit 146.5 eine hohe Zentralitätskennziffer aus, ein Zeichen für einen sehr hohen Kaufkraftzufluss aus dem Umland. Das deutsche Einzugsgebiet umfasst 1.3 Millionen Einwohner, hinzukommen die Einkaufsverflechtungen mit dem Elsass und der Schweiz.

City-Qualitäts-Check

Im Rahmen eines umfassenden Qualitätschecks hat das beauftragte Marktforschungsunternehmen alle 597 Freiburger Einzelhandelsunternehmen im Gebiet zwischen der Bahnlinie im Westen, Friedrich-/ und Leopoldring im Norden, Schreiber- und Dreisamstrasse im Süden und dem Schlossberg- und Schwabentorring im Osten erhoben.

Die Gesamtverkaufsfläche liegt bei 149'650 Quadratmetern, der Umsatz bei 830.6 Millionen Euro. Der Textilbereich stellt mit knapp 50 Prozent der Verkaufsflächen den Angebotsschwerpunkt dar. Vergleichsweise stark sind die Bereiche Schuhe und Sport, anteilig weniger stark präsent als in anderen Städten ist der Bereich Bücher, Schreib- und Spielwaren. In der Rubrik langfristiger Bedarf ist der Bereich Einrichtung und Zubehör vergleichsweise stark vertreten. Der Bereich Elektrowaren und Unterhaltungselektronik ist unterdurchschnittlich vertreten, im Bereich Foto, Optik, Uhren und Schmuck liegt Freiburg auf dem Niveau der Vergleichsstädte.

47 Prozent der Betriebe sind der Qualitätsstufe "standardisiert/konsumig" zuzuordnen, welche eine breite Käufer- und Bevölkerungsschicht anspricht. Gut 40 Prozent der Innenstadtbetriebe bieten ein qualitäts- bzw. markenorientiertes Angebot an, davon sind neun Prozent durch Exklusivität gekennzeichnet. sieben Prozent der Betriebe sprechen eine diffuse Zielgruppe an, sechs Prozent sind discountorientiert.

Hinsichtlich der Warenpräsentation und Gestaltung werden 60 Prozent als mindestens modern und zeitgemäss eingestuft, 37 Prozent als durchschnittlich, während 6 Prozent einen veralteten und modernisierungsbedürftigen Eindruck machen. Über 90 Prozent der Betriebe weisen damit eine gute bis durchschnittliche Wettbewerbsfähigkeit aus; Betriebe mit einer offensichtlich eingeschränkten Wettbewerbsfähigkeit bilden die Ausnahme. Dies führt dazu, dass Freiburg in seiner Gesamtheit ein äusserst attraktiver Einzelhandelsstandort ist.

"Der Freiburger Innenstadteinzelhandel ist ein Besuchermagnet", betont FWTM-Geschäftsführer Bernd Dallmann. "Die Ergebnisse des Innenstadtbarometers Einzelhandel sind erfreulich, aber nichts worauf man sich ausruhen kann."

Freiburg im Vergleich mit anderen Städten

Der kurzfristige Bedarfsbereich, dem die nahversorgungsrelevanten Sortimente zuzuordnen sind, besitzt in der Stadt Freiburg mit ca. 17 Prozent einen vergleichsweise hohen Verkaufsflächenanteil, während die Werte in den Vergleichsstädten wie Mannheim, Trier und Pforzheim zwischen 10 bis 15 Prozent liegen. Der Verkaufsflächenanteil der Betriebe im langfristigen Bedarfsbereich befindet sich in der Innenstadt von Freiburg mit einem Wert von annähernd 20 Prozent auf dem Niveau der Vergleichsstädte.

Hinsichtlich des Filialisierungsgrades der Betriebe in den 1a-Lagen liegt die Stadt Freiburg mit einem Wert von ca. 60 Prozent auf dem Niveau der Städte Stuttgart und Mannheim, während Karlsruhe und Heidelberg mit einem Wert von annähernd 70 Prozent bzw. 75 Prozent einen deutlich höheren Wert aufweisen; es herrscht dort ein höherer Anteil an Einzelhandelsketten als in Freiburg vor.

Mit einem Umsatzanteil der Innenstadtbetriebe in Freiburg von ca. 45 Prozent am gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz, weist die Innenstadt von Freiburg im Vergleich zu Heidelberg (32 Prozent), Pforzheim (31 Prozent) und Mannheim (40 Prozent) eine hohe Marktposition auf.

Kundenbefragung

Im Oktober 2015 hat das Marktforschungsunternehmen "cima" eine Passantenbefragung durchgeführt, um Einblicke in die Einschätzung der Kunden und Besucher zu erhalten. 616 Passanten wurden am 12. bis 17. sowie am 19. Oktober an vier Standorten befragt. 92 Prozent der Besucher kamen aus Deutschland, fünf Prozent aus der Schweiz, zwei Prozent aus Frankreich und ein Prozent aus anderen Ländern. 58 Prozent der deutschen Besucher kamen aus Freiburg.

Bei 28 Prozent der Freiburger bzw. bei 26 Prozent der auswärtigen Besucher war das Einkaufen das Hauptmotiv für den Aufenthalt in der Freiburger Innenstadt. Von den auswärtigen Besuchern gaben 19 Prozent an, einen Tagesausflug bzw. ihren Urlaub in Freiburg zu verbringen.

Hoch ist auch die Verweildauer: 48 Prozent der auswärtigen Besucher und 24 Prozent der Freiburger gaben an, sich länger als zwei Stunden in der Freiburger Innenstadt aufzuhalten. 77 Prozent der Befragten gaben an, mindestens einmal pro Woche die Freiburger Innenstadt aufzusuchen.

Mit Schulnoten (1 = sehr gut bis 6 = ungenügend) bewerteten von Freiburg eine deutlich positive Bewertung auch gegenüber anderen Städten. Ebenfalls überdurchschnittlich werden Einzelhandelsangebot, Fußgängerfreundlichkeit und Fahrradfreundlichkeit bewertet.

Bei den Aspekten PKW-Erreichbarkeit und Parkmöglichkeiten im Stadtzentrum sind hingegen negative Abweichungen vom jeweiligen Vergleichswert festzustellen: Während die Besucher die Erreichbarkeit der Freiburger Innenstadt mit dem öffentlichen Personennahverkehr als überdurchschnittlich gut bewerten, gaben 30 Prozent an, Probleme bei der Parkplatzsuche gehabt zu haben. 31 Prozent gaben zudem Schwierigkeiten bei der Suche nach einem Fahrradstellplatz an.

Damit lässt sich die Parksituation in der Freiburger Innenstadt aus Sicht der Befragten als eher kritisch einstufen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass auch die durch Baustellen hervorgerufene Verkehrs- und Parkproblematik durch die umfangreichen Umbaumassnahmen am Rotteck- und Werderring zum Tragen kommen. "Die Baumassnahmen beeinträchtigen in den nächsten zwei Jahren den Handel, doch langfristig gesehen stellen sie eine Bereicherung für die Innenstadt dar, wird diese durch die Massnahmen doch attraktiver", so Oberbürgermeister Dieter Salomon.

Die steigende Bedeutung des Onlinehandels wird durch die Befragung ebenfalls dokumentiert: Während der Onlineeinkauf im Bereich des täglichen Bedarfs mit 1 Prozent keine Rolle spielt, gaben 39 Prozent an, Teile ihres persönlichen Bedarfs in den Sparten Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Uhren und Schmuck teilweise auch durch Onlineeinkäufe zu decken. Höher ist der Anteil nur im Bereich Medien und Technik. Hausrat und Einrichtungengegenstände kaufen die Befragten zum grossen Teil – 91 bzw. 90 Prozent – im stationären Handel ein.

Die Affinität zum Onlinehandel unterscheidet sich deutlich zwischen den Altersklassen. Beispielsweise gaben in der Altersklasse der 15- bis 24-Jährigen 58 Prozent an, bereits knapp 60 Prozent ihres persönlichen Bedarfes online einzukaufen.

Das Einkaufsangebot des Innenstadteinzelhandels bewerteten die Befragten als gut: 57 Prozent gaben an, keine Angebotslücken zu entdecken. Die reichhaltige Auswahl, die Einkaufsatmosphäre und die Nähe zur Wohnung waren die meistgenannten Gründe für den Einkauf in der Freiburger Innenstadt.

"Der City-Qualitäts-Check und die Kundenbefragung haben ergeben, dass die Händler sich auf einem hohen Niveau bewegen, sich gut präsentieren und die Innenstadt Freiburgs ein positives Image bei den Besucherinnen und Besuchern hat", freut sich Oberbürgermeister Salomon. "Hierfür gilt es, auch langfristig die Rahmenbedingungen zu sichern."

Händlerbefragung

Im Rahmen der Erhebungen zum Einzelhandelsbestand wurden die Einzelhändler ebenfalls gebeten, ein Meinungsbild zur Situation in der Freiburger Innenstadt insgesamt und zur eigenen betrieblichen Situation abzugeben. 80 Fragebögen wurden ausgewertet. Die antwortenden Betriebe bilden einen Querschnitt aller Innenstadtlagen, und decken die Branchen- und Grössenstruktur ausgewogen ab.

Die Kaltmieten in den 1a-Lagen wurden zwischen 53 und 150 Euro pro Quadratmeter angegeben. In den weiteren Lagen liegen die Mieten zwischen 10 bis 60 Euro pro Quadratmeter. Bei 41 Prozent der Betriebe haben sich die Mieten in letzter Zeit erhöht. Die Mieten für Handelsimmobilien in der Innenstadt von Freiburg liegen damit insgesamt auf einem sehr hohen Niveau.

Die Entwicklung des eigenen Betriebes in den letzten zwei Jahren wird von 45 Prozent der befragten Einzelhändler als positiv bzw. leicht positiv beschrieben, während 22 Prozent die betriebliche Entwicklung als durchschnittlich beschreiben. Die übrigen 33 Prozent beschreiben ihre betriebliche Entwicklung als leicht negativ bzw. negativ.

Bei der Einschätzung der zukünftigen Entwicklung sieht die Mehrheit der befragten Betriebe mit 39 Prozent eine mindestens leicht positive Entwicklung, während 34 Prozent von einer gleichbleibenden Entwicklung ausgehen. Einen rückläufigen Verlauf ihrer betrieblichen Entwicklung erwarten 27 Prozent. Insgesamt lässt sich unter den Befragten somit mehrheitlich ein positives Geschäftsklima ablesen. Allerdings erwartet auch etwa ein Viertel der Befragten eine rückläufige Entwicklung.

Die Betriebe haben durch verschiedene Massnahmen in der Vergangenheit viel zur Attraktivität Freiburgs als Einzelhandelsstandort beigetragen: In den vergangenen fünf Jahren haben 32 Betriebe ihre Räumlichkeiten modernisiert und 47 Betriebe ihre Sortimente angepasst. Von den teilnehmenden Einzelhändlern gaben 83 Prozent an, derzeit mit einer eigenen Homepage im Internet vertreten zu sein, einen eigenen Webshop betreibt ein knappes Drittel der Einzelhändler, ca. 42 Prozent verfügen über einen eigenen Social-Media-Kanal. Mit ihrer Online-Präsenz stellt sich bereits jetzt ein überwiegender Teil der Einzelhändler der zunehmenden Herausforderung durch den Onlinehandel.

Standortbewertung Einzelhändler/Kunden

Im Hinblick auf die Bewertung Freiburgs als Einzelhandelsstandort sind die Einschätzungen der Kunden deutlich positiver, als die Noten, die die Einzelhändler vergaben. Signifikant sind die Abweichungen in den Bereichen PKW-Erreichbarkeit, Erscheinungsbild und Sicherheit. Die Stadtgestaltung und Einkaufsatmosphäre bewerten die Einzelhändler überwiegend positiv, ebenso das gastronomische Angebot.

Während das Erscheinungsbild und die Sicherheit von den Kunden gut (2.0 bzw. 2.1) benotet werden, werden diese Aspekte von Seiten der Einzelhändler deutlich negativer bewertet (3.4 bzw. 3.5). Signifikante Abweichungen ergeben sich auch bei der Bewertung der PKW-Erreichbarkeit bzw. der Parkmöglichkeiten im Stadtzentrum. Diese erhalten von den Einzelhändlern mit einer Durchschnittsnote von 4.2 bzw. 4.0 ebenso wie von den Kunden (3.0 bzw. 3.4) die schlechteste Benotung.

Ebenfalls schlechter als die Kunden bewerten die Einzelhändler die Attraktivität der öffentlichen Grün- und Freiflächen, die Erreichbarkeit der Innenstadt mit dem ÖPNV sowie das Image der Stadt Freiburg. Ähnlich positiv wie die Kunden bewerten die Händler das gastronomische Angebot, die Öffnungszeiten des Einzelhandels, die Fussgänger- und Fahrradfreundlichkeit der Innenstadt sowie die Aktionen, Veranstaltungen und Märkte.

Im Bereich des Stadtmarketing wird die Durchführung der "Megasamstage" von den Einzelhändlern als sehr kritisch gesehen. Alternativ wird von ihnen die Durchführung von verkaufsoffenen Sonntagen gefordert.

Hintergrund

Die Studie "Innenstadtbarometer Einzelhandel" war von der FWTM nach der Diskussion im Einzelhandel im August 2015 in Auftrag gegeben worden. Ein Arbeitskreis aus Vertretern des Einzelhandels und der FWTM hat das Projekt begleitet. Die Studie soll zukünftig in regelmässigen Abständen wiederholt werden.

Im Rahmen des "Dialogforum Innenstadt" treffen sich regelmässig seit März 2015 unter Leitung von Oberbürgermeister Dieter Salomon alle Akteure – von Stadt und städtischen Gesellschaften über Einzelhändler und Verbände, Universität und Kirche bis hin zu Anliegern – und tauschen sich zu aktuellen Themen aus. "Das Dialogforum wird weiter geführt, um auch auf zukünftige Herausforderungen, die auf die Händler und Innenstadtanlieger zukommen werden, gemeinsam zu reagieren", so FWTM-Geschäftsführer Bernd Dallmann.


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