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Wirteverband Basel-Stadt

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29.10.2015

Miete oder Pacht – die Unterschiede

Wenn Erträgnisse vor allem auf die eigene Tätigkeit zurückzuführen sind

Eine grosse Mehrzahl der Wirte und Hoteliers dieses Landes sind nicht Eigentümer ihres Betriebs, sondern haben diesen vom Eigentümer "zum Gebrauch überlassen" bekommen und bezahlen dafür ein entsprechendes Entgelt. Nun stellt sich aber immer mal wieder die Frage, ob es sich dabei um ein Miet- oder um ein Pachtverhältnis handelt und was die möglichen Konsequenzen aus dieser Unterscheidung sind.

Grundsätzlich sind die Miete und die Pacht aus rechtlicher Sicht sehr eng miteinander verwandt, da bei beiden Verhältnissen eben eine Sache gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen wird. Der grosse Unterscheid liegt aber im Objekt des Vertrags: Bei der Pacht ist die überlassene Sache zusätzlich noch "nutzbar", das heisst der Pächter hat die Berechtigung, den naturgemässen Nutzen aus der Sache zu ziehen und muss im Gegenzug die Sache so bewirtschaften, dass die Sache eben diesen Nutzen auch abwirft.

Bei der Klärung dieser Frage für einen gastgewerblichen Betrieb hat sich in der Rechtsprechung über die Jahre hinweg eine gewisse Praxis herausgebildet, die wie folgt zusammengefasst werden kann:

- Keine Pacht sondern Miete liegt vor, wenn die Überlassung von Räumen (auch mit Inventar) zum Gebrauch Gegenstand des Vertrags ist und der erzielte Ertrag nicht Folge des Gebrauchs der Räume, sondern des Führens eines Gewerbebetriebs ist.

- Keine Miete sondern Pacht liegt vor, wenn zusammen mit den Räumen und dem allfälligen Inventar ein bereits bestehender Betrieb mitsamt seinen Geschäftsbeziehungen übergeben wird. In den bekannten Gerichtsfällen, in denen bisher eine Pacht angenommen wurde, wird entsprechend zumeist von der Übernahme der Geschäftsführung resp. einer Gérance gesprochen.

Einige Quellen setzen die Schwelle allerdings tiefer an und sprechen bereits beim Überlassen eines vollständig ausgerüsteten Betriebs von einer Pacht, unabhängig von allfälligen bestehenden Geschäftsbeziehungen.

Unseres Erachtens und demjenigen eines grossen Teils von Lehre und Rechtsprechung ist die blosse Ausrüstung des Betriebs als Abgrenzungskriterium jedoch klarerweise unvollständig, massgebend ist allein, ob der wirtschaftliche Erfolg die Folge der eigenen unternehmerischen Tätigkeit (Miete) ist oder der Existenz des Betriebs geschuldet ist (Pacht). Ein Lokal mit vollständigem Inventar begründet noch lange keinen wirtschaftlichen Erfolg, wenn nicht die notwendigen Geschäftsbeziehungen (Name, Kundschaft, Lieferanten, ggf. Personal) vorhanden sind.

Diese Abgrenzung ist sicher nicht immer ganz einfach und eindeutig zu vollziehen und hängt schlussendlich stark von den Umständen des Einzelfalls ab. Massgebend für die Abgrenzung ist die konkrete Vertragsausgestaltung, wobei sich die Frage stellt, ob die Bezeichnung des Vertrages eine Rolle spielt. Diese Frage ist zu verneinen, denn Art. 18 OR bestimmt, dass bei der Vertragsauslegung nicht auf die möglicherweise falsche Bezeichnung abzustellen ist, sondern die wahre Beschaffenheit des Vertrags massgebend ist (allerdings kann die Bezeichnung im Vertrag selbstverständlich ein zusätzliches Indiz für die tatsächlichen Begebenheiten sein).

Wenn man also einen Vertrag als Mietvertrag bezeichnet, schliesst das die Möglichkeit nicht aus, dass vor Gericht die Regeln über die Pacht angewandt werden, sofern es sich in Tat und Wahrheit um einen Pachtvertrag handelt.

Allerdings darf man die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht auch nicht überschätzen, denn rechtlich gesehen kommen auch bei der Pacht vorwiegend die mietrechtlichen Regeln zur Anwendung oder die Regelungen sind nahezu identisch. So bestehen namentlich die gleichen Rechte bei allfälligen Mängeln an der Sache und auch vor einem missbräuchlichen Pachtzins besteht analog den mietrechtlichen Bestimmungen Schutz.

Dennoch bestehen einige zentrale Unterschiede, die wichtigsten davon sind:

- Wird ein befristetes Pachtverhältnis stillschweigend fortgesetzt, so gilt es für ein weiteres Jahr (bei der Miete wird es zum unbefristeten Verhältnis).

- Die Unterhaltspflicht beim Pachtvertrag geht weiter als beim Mietvertrag. Zu besorgen ist nämlich der so genannte ordentliche Unterhalt, während beim Mietvertrag nur der kleine Unterhalt vom Mieter zu übernehmen ist. Der ordentliche Unterhalt würde beispielsweise auch die Wartung von Liften und Maschinen umfassen, Reparaturen müssen aber auch bei einer Pacht vom Verpächter vorgenommen werden. Die Unterhaltspflicht lässt sich, sofern zu Gunsten des Pächters, vertraglich abändern.

- Bei der Pacht kommt dem Pächter zusätzlich, wie oben angesprochen, die Pflicht zur sorgfältigen Bewirtschaftung zu und er muss insbesondere für nachhaltige Ertragsfähigkeit sorgen. Der Mieter muss die Sache lediglich sorgfältig benutzen.

- Bei der Pacht kann der Pächter für Verbesserungen, die sich ergeben haben, weil eine besondere Anstrengung erfolgt ist, die über die gehörige Bewirtschaftung hinausgeht, einen Ersatz verlangen, was beim Mietverhältnis so nicht möglich ist. Im Bereich der Gastronomie dürfte dieser Anspruch allerdings relativ schwierig durchsetzbar sein, da die Bestimmung von Fällen ausgeht, bei denen der Verpächter nach Beendigung des Pachtverhältnisses aufgrund von Leistungen des Pächters einen deutlich höheren Gewinn erwarten kann.

- Bei Zahlungsrückstand hat man bei einem Pachtverhältnis nach der Mahnung 60 Tage Zeit, die Zahlung zu leisten. Bei der Miete sind es nur 30 Tage.

Fazit

Miete ist dann anzunehmen, wenn nur Räumlichkeiten zu geschäftlichen Zwecken überlassen werden und nicht eine "nutzbare Sache". Von einer "nutzbaren Sache" spricht man dann, wenn die Erträgnisse vorwiegend auf dem Gebrauch der Sache beruhen, weil beispielsweise die ganzen Geschäftsbeziehungen mit überlassen werden.

Sind aber die Erträgnisse vor allem auf die eigene Tätigkeit zurückzuführen, dann spricht das für die Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen. Beim absoluten Grossteil der gastgewerblichen Betriebe liegt ein Mietverhältnis vor. Pachtverhältnisse sind höchst selten.

Für gastgewerbliche Betriebe ist ein Mietverhältnis eher von Vorteil, weshalb wenn immer möglich eine Regelung basierend auf einem Mietvertrag empfohlen wird. Bei édition gastronomique kann ein vom Rechtsdienst von GastroSuisse verfasster Formular-Mietvertrag für Gastbetriebe bezogen werden.

Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse


 

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